物流园区是我国现代物流业发展中出现的一种新型业态。国内近年来规划建设了大量的物流园区，对物流业的发展起到十分重要的推动作用，促进了地区经济的发展。公司自2011年发起筹建济南国际农产品物流园的提议，几年不懈努力，项目受到各级政府和领导的高度重视，在相关部门协调下，已得到有效推进。
下面就对物流园的认识，功能定位、开发模式，结合当前形势和环境变化，谈点看法和建议，并听取大家意见，共谋企业发展大计。
一、关于物流园区发展现状
我国物流园区建设起始于1999年深圳平湖物流基地，此后，其他城市尤其是沿海经济发达省份的大中城市纷纷进行物流园区规划工作，2001年，中央六部委联合印发《关于加快我国现代物流业发展的若干意见》，依据《意见》精神，几乎每个省份都制定了物流发展规划，全国范围内呈现出建设热情高、规划面积大、投资规模大等快速发展的态势，并于2003年达到一个物流园区的建设高潮。2009年物流业调整和振兴规划的出台，再次点燃了各地发展物流业的热情。而在国家“保增长，促内需”的背景下，建设物流园区又成为各地关注的重点。一时间，无论南方北方、东部西部，屡有新物流园项目即将开工的消息传出，并且字里行间都镶嵌着“设备最先进”、“设施最完善”的美丽修饰，大有“不建则已，一建惊人”的气势。然而，一个物流园区是否成功，真的取决于设备的先进、面积的广阔、投资的巨大吗？事实上并非如此。据调查，2008年全国占地规模在10万平米以上的物流园区有475个，闲置的有280多个；2009年上半年有600个，闲置的有350多个；2010年上半年有720个，闲置的有420多个，闲置率高达60%。
2012年，中国物流与采购联合会和中国物流学会联合发布了 《第三次全国物流园区（基地）调查报告》，全国754家物流园区中，运营的348家，占46%，在建的241家，占32%，规划的165家，占22%.
从占地规模看，物流园占地在150-1500亩居多，占46%；从投资规模看，以1-10亿为主，占到44%。
从投资来源看，园区建设资金以自筹为主，其次是国内贷款，可以预见，未来几年外资占比将会持续增加。
从物流园管理看：一是企业自主管理为主流，占62%，由政府设立管委会管理的占33%，其他5%。二是园区布局网络化发展，功能集聚特征明显；三是信息化建设得到重视，从信息化投入现状看，投入超过500万元的占50%，超过1000万元的占33%。
从收入来源看，库房/货场租金、办公楼租金仍然是物流园区的主要收入来源，也有部分园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等。
现实中，物流园开发主要有三种方式，政府规划、企业主导开发；政府规划、工业地产商主导开发；企业主导开发。调查结果显示，政府规划、企业主导开发仍是目前物流园开发主导方式，超过60%。
《调查报告》指出了物流园建设中存在主要问题是：部分园区建设与城市经济发展不匹配，同质化现象较严重，调查显示，运营成本的变动、物流有效需求不足、市场竞争激烈是影响物流园盈利水平的主要因素。
二是土地政策影响深远，征地困难成为物流园区发展过程中遇到的最大阻力，而缺乏物流园运营优惠政策是其后的阻力和困难。调查结果表明，物流用地价格超过50万元/亩的比例达到20%以上，而与之形成鲜明对比的是物流园仓库租金价格普遍偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超过60%。
再就是政府管理模式影响大，调查结果显示，目前影响企业入驻以及园区经营环境的因素大多与体制政策环境有关，存在很大的改进余地，如各职能部门缺乏协调，部分政策在实施过程中不统一，落实不到位等。
二、国家农产产业政策及农产品物流园区建设情况
随着我国城镇化和工业化的推进，农产品生产基地不断形成，农产品的跨区域、长距离流通越来越频繁，对我国农产品流通体系提出了新的要求，2000年以来，针对农产品供需格局出现的新特点、新变化，国务院、国家发展改革委、农业部、商务部等部门为了推进农产品市场建设、提高农产品流通效率、维护农产品供需稳定、保障人民生活水平制定和出台了一系列政策。
据统计，近几年国家及相关部门针对加快农产品产地市场建设，构建多元化、多层级、多渠道的现代农村流通网络，出台政策达到20余项，如商务部2004年6月发布《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》；2007年6月发布《关于共同推进农村流通网络建设的通知》；国家 |